A Alienação Fiduciária em garantia consiste na transmissão da propriedade de um bem ao credor para garantia do cumprimento de uma obrigação pelo devedor.
Neste post quero falar sobre a alienação fiduciária de bens imóveis financiados – regulados pela Lei 9514/97.
Durante muitos anos, os contratos de financiamento imobiliário eram garantidos tão somente pela hipoteca. Tanto a hipoteca quanto a alienação fiduciária, são formas de garantia para o cumprimento da obrigação que o devedor tem de pagar.
A diferença (explicando de maneira simplificada) está no fato de que na hipoteca, a propriedade e a posse do imóvel permanecem com o devedor, e o credor para exigir o cumprimento do contrato ou retomada do imóvel, precisa em regra, recorrer ao poder judiciário. Salvo disposição em contrário.
Já na alienação fiduciária o devedor só terá a propriedade (que permanece no nome do credor) quando integralizar o pagamento das prestações ficando apenas com a posse do imóvel.
Caso haja descumprimento da obrigação pactuada o credor poderá Consolidar a Propriedade em seu nome junto ao Registo Geral de Imóveis, sem que para isso precise recorrer ao poder judiciário. Ou seja, o procedimento de execução é extrajudicial. Ainda que devam ser observados os trâmites previstos na própria Lei para que isto ocorra, sobre os quais não irei me aprofundar neste post.
A verdade é que com o advento da Alienação Fiduciária, as instituições financeiras passaram a liberar mais crédito e para um número maior de pessoas adquirirem a tão sonhada casa própria.
A Lei foi uma resposta do governo – do então presidente Fernando Henrique Cardoso – às instituições que desejavam uma maior garantia e celeridade na retomada dos imóveis em caso de inadimplência.
E é justo sobre este ponto que gostaria de tecer alguns comentários.
Ao adquirir um imóvel através de financiamento deixando o mesmo alienado ao credor, o comprador precisa estar ciente da severidade da Lei, que não perdoará aqueles que por ventura venham a inadimplir com as parcelas do financiamento.
Cada contrato deverá por lei, expressamente, informar a partir de quantas parcelas em atraso o credor fiduciário poderá dar início ao procedimento de execução extrajudicial. Mas em regra, os contratos preveem 03 (três) parcelas.
Não importa o número de parcelas do financiamento nem tão pouco o valor que já houver sido pago.
Se ocorrer o atraso (do número de parcelas previstas em contrato) o devedor estará sujeiro a ver a propriedade do imóvel consolidada em nome do credor.
Por isso é tão importante que ao menor sinal de que irá inadimplir, o devedor busque uma negociação da dívida junto ao agente financeiro e caso não seja possível, procure orientação jurídica para recorrer ao poder judiciário afim de tentar evitar a perda do imóvel, através de medidas judiciais, como a Revisão Contratual.
Vale salientar que alguns contratos de financiamento tem a previsão do FGHab – Fundo Garantidor da Habitação Popular, um seguro que poderá ser utilizado por quem perdeu o emprego ou sofreu redução salarial. E nesse caso, aquele que for beneficiário do seguro, precisa fazer a comunicação ao agente financeiro.
Mas esta não é uma realidade de todos. Por isso é indispensável buscar orientação jurídica ao menor sinal de inadimplência.
E mais ainda como dito no post anterior é muito importante um planejamento para a aquisição da casa própria para que o sonho não vire pesadelo!
